Kupno działki pod budowę domu to nie taka prosta sprawa. Na wiele aspektów musisz zwrócić uwagę i je przemyśleć, by Twój dom stał jak należy, a Twoja głowa była spokojna. Warto nie tylko zwrócić uwagę na dobre położenie i ładną okolica, ale także na dokumenty, które mogą nam o działce wiele powiedzie.
W pierwszej kolejności musimy zwrócić uwagę na rozmiary działki. Czyli jej powierzchnię i kształt. Powierzchnia musi być taka, by nasz wymarzony dom się zmieścił i byśmy mieli jeszcze kawałek ogródka. Wielkość działki zależy oczywiście od tego na czym nam zależy i w jakim miejscu będziemy budować swój dom. Jeżeli będą to domy szeregowe to wiadomo, że działki będą o wiele mniejsze, nie musimy tu przynajmniej na jednej ze stron zachowywać 4 metrowego odstępu od płotu sąsiada. Domy wolnostojące będą potrzebowały więcej miejsca. Gdy wybieramy projekt domu to przeważnie podane są minimalne wymiary działki na dany dom, warto zwrócić na to uwagę. Pod budowę domu warto także kupić działkę o dość regularnym kształcie. Działki o klinowatych bądź wciętych kształtach mogą okazać się trudne do zagospodarowania. Pamiętajmy tez by dostosować wielkość działki do projektu domu. Duży dom na małej działce będzie powodował utratę komfortu na którym na pewno Ci zależy przy zamieszkaniu w domu jednorodzinnym. W końcu nie chcesz chyba by zaglądano Ci przez okna. Jak zależy Ci więc na swobodzie to warto by odległość od płotu sąsiada była większa niż te ustawowe 4 m.
Wielkość działki oraz jej kształt podyktuje Ci także projekt domu, np. na wąskiej działce będziesz musiał brać pod uwagę projekty w których garaż wysunięty jest z przodu domu, a nie po boku. Na wąskiej działce nie postawisz też zapewne domu parterowego, wiec tutaj będą wchodziły w grę domy z poddaszem. Ogólnie rzecz biorąc najlepsza pod względem kształtu działka to taka która ma kształt zbliżony do kwadratu.
Tutaj upewnij się także, że Twoja działka ma dostęp do drogi głównej i zwróć uwagę na to czy nie jest on utrudniony. Zastanów się nad tym jak droga dojazdowa będzie wyglądała w okresie jesienno- zimowym. Jeżeli nie jest to droga asfaltowa, może być zabłocona i zaśnieżona. Warto sprawdzić kto odpowiadać będzie zimą za jej odśnieżanie.
Ukształtowanie i pokrycie terenu
Kolejną istotną sprawa jest ukształtowanie terenu działki. Oczywiście najlepsze będą działki o płaskiej i równej powierzchni, takie tereny nie będą wymagały od nas dodatkowych nakładów finansowych. Zwróć też uwagę na położenie działki w terenie, czy np nie leży ona w dole i jest to miejsce gdzie spływają wody gruntowe. Czy twoja działka nie jest położona na terenie zalewowym dowiesz się z ogólnodostępnych map zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego.
Działki które są mocno zadrzewione będą stawiały przed nami kolejne wyzwania i formalności. Niektóre z drzew, jak nie ich większość trzeba będzie zapewne wyciąć, a do tego po pierwsze uzyskać trzeba będzie pozwolenie, a po drugie zapłacić za ich wycinkę.
Jakość i rodzaj gruntu
To jaki rodzaj gleby występują na działce może mieć istotny wpływ na sposób budowy domu oraz jego koszta. Warto więc zbadać rodzaj gruntu. Może się okazać, że grunt ma duży udział torfu i na takiej działce nie wybudujesz domu tradycyjnymi metodami, będą one na pewno bardziej kosztowne. Przy okazji sprawdź też czy na działce nie było kiedyś wysypisko gruzu lub innych odpadów, co może okazać się niespodzianką w pierwszym etapie budowy domu.
Media
Oczywiście sprawić trzeba koniecznie czy działka ma dostęp do podstawowych mediów. Najlepiej dowiedzieć się u dostawcy prądu poprzez złożenie wniosku o ustalenie warunków przyłączenia do sieci czy będzie można tam bez problemowo podłączyć prąd.
Sprawdź także czy jest możliwość podłączenia się do sieci wodociągowej. Jeżeli takiej nie ma można oczywiście ciągnąć wodę z własnego ujęcia, ale to także dodatkowe koszta i robota.
Okolica i otoczenie
Zwróć uwagę na okolice i otoczenie czy jest bezpieczna, jak wyglada po zmroku. Czy w okolicy jest dobra komunikacja, czy nie powstają jakieś zakłady przemysłu ciężkiego, które mogą być uciążliwe. Sprawdź czy wszelkie niezbędne Ci do życia instytucje będą łatwo dostępne i w odpowiedniej dla Ciebie odległości. Oczywiście dla osoby zmotoryzowanej większe odległości to żaden problem , ale dla tych którzy poruszają się bez auta może to stanowić nie lada problem. Nie sposób więc kupić tanią działkę daleko od miasta, a potem wydawać krocie i marnować czas na dojazdy do miasta. Jeżeli jesteś więc z życiem w mieście na codzień mocno związany szukaj czegoś w niedalekiej do niego odległości.
Jakie dokument warto sprawdzić?
Miejscowy plan zagospodarowania – Zapoznasz się z nim w miejscowym urzędzie Miasta lub gminy, a konkretnie w wydziale urbanistyki i architektury. Obecnie większość gmin i miast posiada także plany w wersji elektronicznej, który sprawdzić możesz przez internet. Z planu zagospodarowania dowiesz się :
na jaki typ zabudowy przeznaczona jest dana działka – jednorodzinny, wielorodzinny itp.,
jaki jest status działki, czyli czy jest to np. działka budowlana, rolna czy usługowa,
jaka jest dopuszczalna szerokość formatu domu,
jaki jest wymagany rodzaj nachylenia dachu,
czy jest narzucony kolor elewacji,
oraz co powstanie w jej pobliżu w najbliższym czasie. Dowiesz się czy nie ma tam planu na budowę np. drogi ekspresowej czy też zakładów wielkopowierzchniowych.
Tereny pod zabudowę jednorodzinną na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone beda symbolem MN i kolorem jasnobrązowym. Z planu dowiesz się tez jaka forma zabudowy będzie obowiązywała na danym terenie, czy będzie to zabudowa szeregowa, czy wolnostojąca.
Jeżeli planu zagospodarowania nie ma dla danego terenu, na którym znajdzie się interesująca Cię działka to będziesz musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli działka okaże się np. gruntem rolnym nie zawsze jej przekształcenie w działkę budowlaną będzie możliwe, czy też łatwe. Dlatego też miejscowy plan zagospodarowania ma swoje plusy, bo od razu wiesz co na danej działce będziesz mógł wybudować i czego się spodziewać. Jednak z drugiej strony gdy planu zagospodarowania nie ma możesz mieć większą swobodę w budowie.
1. Ewidencja gruntów i budynków – W starostwie powiatowym lub urzędzie miasta uzyskasz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Taki wypis uzyskasz oczywiście jeżeli będziesz posiadał pełnomocnictwo właściciela, bądź właściciel sam wystąpi o taki dokument. Z tego dokumentu dowiesz się jaka jest rzeczywiście powierzchnia działki, klasa gruntu, dane właściciela oraz numer księgi wieczystej.
2. Księga wieczysta – Jest to najważniejszy dokument na temat stanu prawnego nieruchomości. Z księgi wieczystej dowiesz się kto rzeczywiście jest właścicielem gruntu, czy nie ma innych współwłaścicieli, którzy także bedą musieli wyrazić zgodę i złożyć podpis w razie sprzedaży. Czy na działce nie ciążą żadne hipoteki. Dowiesz się także czy na danej działce nie jest ustanowiona służebność np. drogi koniecznej. Czyli czy przez te działkę nie będzie przebiegać droga dojazdowa dla innych sąsiednich działek.
Kupno działki – koszty i formalności
Umowa kupna – sprzedaży działki musi być zawarta w formie aktu notarialnego, więc cała formalność wymaga wizyty u notariusza i poniesienia związanych z tym opłat.
Dodatkowe opłaty które będziesz musiał ponieść przy zakupie to :
Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej 60 zł,
Opłatę sądową za wpis w księdze wieczystej 200 zł,
Podatek od czynności cywilnoprawnych czyli 2 % wartości nieruchomości,
Taksa notarialna – wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości nieruchomości, przykładowo dla działki wartej 100 000 zł wnosić będzie 1170 zł
VAT od taksy notarialnej – czyli 23 % od opłaty za taksę notarialną, w przypadku nieruchomości o wartości 100 000 zł jakieś 269 zł.
Oczywiście jak przy zakupie każdej innej nieruchomości warto sporządzić wcześniej umowę przedwstępną, która zobowiąże obie strony do tego by transakcja doszła do skutku . Zazwyczaj też jako zabezpieczenie wpłaca się zadatek w wysokości ok. 10 % wartości nieruchomosci. Szczególnie ważne jest to gdy sprzedający będzie starał się np. o kredyt. Formalności z tym związane mogą zająć trochę czasu, a wtedy mamy pewność, że właściciel działki nie sprzeda jej komuś innemu.
Nie zawsze złoto co się świeci
Pamiętaj, że zakup działki pod budowę domu to nie lada wyzwanie. Jest wiele rzeczy które musisz sprawdzić i przeanalizować.
Niestety na kupujących czyha wiele pułapek, a często zapewnienia osoby sprzedającej działkę mogą okazać się nie prawdziwe. Warto skorzystać z usług specjalistów takich jak pośrednicy nieruchomości, biura proponują konkretne i sprawdzone oferty. Pomogą Ci tez w znalezieniu idealnego miejsca na twój wymarzony dom. Szczególną uwagę zwracaj zawsze na działki wokół których nie ma jeszcze żadnych zabudowań, tam ryzyko jest większe. Jeżeli rozglądasz się za działką na osiedlu domków jednorodzinnych gdzie cześć z nich jest już zamieszkała to na pewno ryzyko jest mniejsze. Zawsze możesz także porozmawiać z osobami które już w danej okolicy mieszkają i popytać o niektóre kwestie. Dowiesz się wtedy o pewnych rzeczach z pierwszej ręki i od kogoś kto już poznał plusy i minusy mieszkania w danym miejscu.
