Ustawa Deweloperska obowiązująca od 2012 r. znacząco poprawiła bezpieczeństwo osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Jednakże umowa ta, zwłaszcza dla osoby, która dokonuje zakupu po raz pierwszy, może wydawać się skomplikowana. Prześledźmy zatem kiedy jest zawierana, co musi zawierać i na które zapisy należy zwracać szczególną uwagę.
Kiedy zawierana jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska zawierana jest zawsze wtedy, gdy inwestor chce kupić mieszkanie w inwestycji, która jeszcze nie została oddana do użytkowania. Jest ona więc podpisywana zarówno wtedy, gdy deweloper dopiero co uzyskał pozwolenie na budowę i rozpoczyna budowę, jak i wówczas, gdy blok już stoi, ale jeszcze nie jest oddany do użytkowania.
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i jest podstawą do wpisania w księdze wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku i przeniesienia prawa własności. Koszty aktu strony ponoszą po połowie, chyba że deweloper w ramach promocji przejmie koszt aktu na siebie.
Strony i cel umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska jest zawierana pomiędzy deweloperem, a więc najczęściej spółką, która będzie budować budynek, a inwestorem, który chce kupić mieszkanie w danej inwestycji. Celem jej zawarcia jest zobowiązanie się obu stron do określonych czynności. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku zgodnie z projektem, na który uzyskał pozwolenie na budowę, a kupujący zobowiązuje się wybrane w tej inwestycji mieszkanie kupić, wpłacając na poczet zakupu mieszkania środki określone w harmonogramie.
Co ważne, umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność. Tak więc kupujący w momencie jej podpisania nie staje się jeszcze właścicielem mieszkania, lecz zobowiązuje się do jego zakupu po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Dopiero po uzyskaniu go, podpisywana jest umowa przenosząca własność, na mocy której nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.
Umowa deweloperska, jako że jest pewnego rodzaju umową przedwstępną, jest podstawą do ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa deweloperska musi zawierać określone informacje. Najważniejsze z nich to:
strony umowy,
przedmiot umowy czyli dokładne informacje na temat stanu prawnego nieruchomości, jej położenia: dokładna lokalizacja, powierzchnia działki, układ pomieszczeń, standard, w jakim zostanie oddana nieruchomość,
cena,
harmonogram kolejnych etapów inwestycji i harmonogram wpłat kolejnych transz,
termin zakończenia inwestycji i termin w jakim nastąpi przeniesienie własności,
rachunek powierniczy i gwarancje bankowe,
sposoby i konsekwencje odstąpienia od umowy,
zadatek,
odsetki i kary umowne oraz sytuacje, w których mogą zostać zastosowane.
Na co zwracać szczególną uwagę?
Zanim dojdzie do popisania umowy deweloperskiej należy zwrócić szczególną uwagę na kilka spośród wyżej wymienionych punktów. Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji szczególnie istotne będzie, jaki rachunek powierniczy jest związany z tą inwestycją. Najlepszy dla nabywcy z pewnością będzie rachunek powierniczy zamknięty, do którego deweloper ma dostęp dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Dzięki temu unika się sytuacji, w której z powodu problemów finansowych dewelopera inwestycja nie zostaje zakończona.
Jego przeciwieństwem jest rachunek powierniczy otwarty, czyli taki, z którego deweloper może wyciągnąć środki, po zakończeniu tego etapu inwestycji, na który były one przeznaczone. W przypadku rachunku powierniczego tego rodzaju, warto zwrócić uwagę na gwarancje bankowe z nim związane, bo ich istnienie często dobrze zabezpiecza interesy nabywcy i taki rachunek staje się równie bezpieczny jak rachunek powierniczy zamknięty.
Warto również zapoznać się szczegółowo ze stanem prawnym nieruchomości – czy nie ma obciążeń, które skutkowałyby jakimiś ograniczeniami związanymi z użytkowaniem nieruchomości. Dobrze by było również zapoznać się ze sposobami i konsekwencjami odstąpienia od umowy. Jak wiadomo życie toczy się różnie i trzeba wiedzieć z jakiej furtki można skorzystać, żeby odstąpić od wcześniej podpisanej umowy.
